نظام الاستثمار العقاري: المشاريع والوحدات والعقود والأقساط

الدورة الكاملة باختصار

1. المشروع: سجّله وحدد حساباته المحاسبية ومستثمريه.
2. الوحدات: سجّل أنماط الوحدات (شقة، فيلا، محل...)، ثم الوحدات نفسها بالسعر والتكلفة. تبدأ كل وحدة بحالة متاح.
3. الحجز (اختياري): سجّل امر حجز بدفعة الحجز. تتحول الوحدة إلى تحت الحجز، وتدخل الدفعة الخزينة.
4. العقد: سجّل تعاقدات مباشرة أو حوّل أمر الحجز إلى عقد. تتحول الوحدة إلى مباع، ويُحمَّل العميل بقيمة العقد.
5. التحصيل: حصّل الأقساط عند استحقاقها نقدًا أو في حافظة الشيكات.
6. السداد للمستثمر: بعد التحصيل، ادفع للمفوض (المالك أو المستثمر) نصيبه من القسط بعد خصم العمولة.
7. التسليم: عند تسليم الوحدة سجّل قيد تكلفة لتحميل تكلفة الوحدة.

قبل البدء

1. في الدليل المحاسبي جهّز حسابات المشروع: الإيرادات، والاستثمار، والتكلفة، والدفعات المقدمة، ووديعة الصيانة. ويُفضَّل أن يكون لكل مشروع حساباته الخاصة.
2. تأكد من وجود حسابات الخزائن والبنوك، وحساب حافظة الشيكات المدينة إن كنت ستحصّل بشيكات (راجع الشيكات).
3. سجّل العملاء، والمستثمرين أو الملاك كموردين في الموردين.
4. سجّل مراكز التكلفة إن كنت تستخدمها (مراكز التكلفة).

المشاريع والمستثمرون

من استثمار عقارى ‹ تسجيل المشاريع تفتح شاشة ادارة المشروعات، وهي نفس شاشة مشاريع نظام المقاولات. ما يهم نظام العقارات فيها:

لا يمكن حذف مشروع له وحدات مسجلة.

أنماط الوحدات

من تسجيل الانماط (شاشة ادارة الانماط) سجّل أنواع الوحدات: شقة، دوبلكس، فيلا، محل... لكل نمط النمط وملاحظات. اختر النمط من الجدول لتعديله، واضغط حفظ. لا يمكن حذف نمط مستخدم في وحدات.

تسجيل الوحدات

شاشة تسجيل بيانات الوحدة تُفتح من تسجيل الوحدات، أو من جديد في إدارة الوحدات، أو بالنقر المزدوج على وحدة لتعديلها.

1. اختر المشروع والنوع والفرع.
2. اكتب رقم الوحدة والمساحة (إلزامية وأكبر من صفر).
3. اكتب السعر (سعر البيع المقترح، ويظهر تلقائيًا في العقد) والتكلفة (تُستخدم في قيد التكلفة عند التسليم).
4. أكمل المواصفات ثم اضغط حفظ (F2).

إضافة وحدات متشابهة بسرعة: بعد إدخال وحدة، اضغط زر الإضافة البرتقالي داخل البطاقة؛ يمسح الرقم والملاحظات فقط ويحتفظ بباقي البيانات، فتكتب رقم الوحدة التالية وتحفظ.

• لا يُسمح بتكرار رقم الوحدة داخل نفس المشروع.
• لا يمكن تعديل وحدة مرتبطة بعقد أو أمر حجز.
• حذف الوحدة يتم من إدارة الوحدات وليس من هذه الشاشة.

استيراد الوحدات من Excel

من إدارة الوحدات اضغط Import Xls لفتح شاشة استيراد وحدات.

1. اضغط استعراض واختر ملف Excel (‎.xls أو ‎.xlsx)، ثم اختر ورقة العمل واضغط عرض.
2. اربط الأعمدة: اختر اسم الحقل في النظام (مثل Project)، ثم العمود المقابل في ملفك، واضغط اضف. كرر ذلك لكل حقل.
3. اختر الفرع، ثم اضغط حفظ. يظهر العداد والسجل أثناء الاستيراد.

إدارة الوحدات

شاشة متابعة الوحدات (من ادارة الوحدات) تعرض كل الوحدات مع شريط إحصاء: اجمالي الوحدات، والمتاح منها، والمباع، والمؤجر.

• التصفية بالحالة: الحاله الحاليه = الكل، متاح، حجز، مباع، مؤجر، غير متاح.
• البحث: بـالمشروع، أو المساحة، أو عدد الغرف، أو تواليت.
• الألوان: أصفر = تحت الحجز، وردي = مباع، أخضر = مؤجر.
• نقر مزدوج على وحدة لفتحها، وطباعة لطباعة تقرير الوحدات مفصل بما يظهر في الجدول.
• حذف: يحذف الوحدات المحددة، بشرط أن تكون حالتها متاح وغير مرتبطة بأي عقد.

عند تغيير نوع البحث، امسح نص البحث أولًا ثم اكتب القيمة الجديدة حتى لا يُطبَّق البحث السابق. ولا تستخدم البحث بـالمفوض في هذه الشاشة؛ استخدم تقرير الوحدات مفصل بدلًا منه.

أمر الحجز

أمر الحجز يحجز وحدة متاحة لعميل مقابل دفعة حجز، إلى أن يُوقَّع العقد. افتحه من تسجل امر حجز.

1. اختر المشروع، فيُملأ حساب دفعات مقدمة ومركز التكلفة من المشروع. ثم اختر رقم الوحدة من الوحدات المتاحة، فيظهر سعرها في قيمة الوحدة ويمكنك تعديله.
2. انقر حقل العميل واختر العميل. تظهر في القائمة العملاء والعملاء المستهدفون. لإضافة عميل مستهدف جديد اضغط زر ... بجانبه (راجع إدارة علاقات العملاء).
3. اختر ح الخزينة التي استلمت دفعة الحجز، والمندوب والتاريخ.
4. اجعل نوع العقد = تقسيط، ثم من اضافة قسط أضف سطرًا نوعه دفعة حجز بقيمة المبلغ المدفوع. أضف الأقساط المتفق عليها إن وُجدت.
5. اضغط حفظ. إذا كان مجموع الأقساط أقل من قيمة الوحدة يسألك النظام عن إضافة قسط تسوية بالفرق؛ أجب نعم للمتابعة.

• دفعة الحجز تُسجَّل محصّلة فورًا في الخزينة المختارة بتاريخ الأمر، ويُنشأ قيدها تلقائيًا.
• تتحول الوحدة إلى تحت الحجز وتُكتب في ملاحظاتها رقم الأمر.
• لا يُسمح بأكثر من دفعة حجز واحدة في الأمر.
• حذف الأمر يعيد الوحدة إلى متاح ويحذف قيد الدفعة، ولا يُسمح به بعد تحويل الأمر إلى عقد.

عقد البيع

شاشة تعاقدات تُفتح من تسجيل عقد بيع. يظهر رقم العقد تلقائيًا.

تسجيل عقد جديد

1. اختر المشروع. تُملأ تلقائيًا الحسابات: ح الايرادات، وح الاستثمار، وح التكلفة، ودفعات مقدمة، ووديعة الصيانة، ومركز التكلفة.
2. اضغط زر ... بجانب رقم الوحدة واختر وحدة متاحة من المشروع. يظهر سعرها في قيمة الوحدة ويمكنك تعديله.
3. انقر العميل واختره، ثم المفوض (المالك أو المستثمر الذي يُدفع له نصيبه)، والمندوب، وح الخزينة.
4. حدد التاريخ والعمله. معامل الصرف يظهر بجانب العملة.
5. اختر نوع العقد: نقدى أو تقسيط. في التقسيط ابنِ جدول الأقساط.
6. اضغط حفظ (F2). يسألك النظام عن طباعة العقد، ثم تُفرَّغ الشاشة لعقد جديد.

تحويل أمر حجز إلى عقد

1. في شاشة العقد اضغط زر التحديث بجانب امر حجز.
2. اختر الأمر من قائمة امر (تظهر الأوامر المفتوحة فقط بصيغة: العميل - رقم الأمر - رقم الوحدة)، ثم اضغط اضافه. للإلغاء اضغط تراجع.
3. تُنقل بيانات الأمر وجدول أقساطه، ومنها دفعة الحجز المحصّلة. أكمل المفوض وباقي البيانات ثم احفظ.
4. إذا كان العميل «عميلًا مستهدفًا» تظهر رسالة هذا العميل غير مسجل هل تريد تسجيلة؟؛ أجب نعم ليتحول إلى عميل فعلي ويُنشأ حسابه.

بعد الحفظ يُغلق الأمر (يظهر بلون أصفر في إدارة الحجوزات)، وتتحول الوحدة إلى مباع.

حقول العقد

زر ... بجانب المشروع يعرض قائمة مستثمرين المشروع ونسبهم. وعند فتح عقد محفوظ تُقفل الحقول الأساسية (المشروع، الوحدة، العميل، الحسابات) ويبقى تعديل الجدول والملاحظات وبيانات التسليم.

جدول الأقساط

يعمل الجدول عندما يكون نوع العقد تقسيط. لكل سطر نوع من ثلاثة:

• قسط متكرر: قسط عادي من ثمن الوحدة.
• دفعة حجز: المقدم، ويُسمح بسطر واحد فقط.
• وديعة صيانة: مبلغ الصيانة، ويُضاف إلى المبلغ الصافي.

إضافة أقساط دورية

1. اضغط اضافة اقساط.
2. اكتب التاريخ (استحقاق أول قسط)، والمبلغ (قيمة القسط الواحد)، وعدد الاقساط، واختر كل شهر (1 إلى 12 شهرًا بين كل قسطين).
3. اكتب العمولة لكل قسط إن وُجدت، وملاحظات، ثم اضغط اضافة.

في الإضافة الدورية تُحذف الكسور من مبلغ القسط والعمولة. أكمل الفرق بقسط يدوي أو بقسط التسوية الذي يقترحه النظام عند الحفظ.

إضافة أو تعديل قسط واحد

اضغط اضافة قسط، واختر النوع، واكتب التاريخ والمبلغ والعمولة وملاحظات، ثم اضافة. لتعديل قسط غير محصّل: اختره من الجدول (تُملأ بياناته)، ثم عدّل المبلغ مع الإبقاء على نفس التاريخ والنوع واضغط اضافة. وفي عمودي البنك ورقم الشيك يمكنك كتابة بيانات الشيك مباشرة في الجدول.

قواعد الجدول

• مجموع الأقساط بكل أنواعها يجب أن يساوي المبلغ الصافى. إذا كان أقل يعرض النظام إضافة قسط تسوية بالفرق بتاريخ اليوم، وإذا كان أكثر يرفض الحفظ.
• مبلغ السداد لكل قسط = قيمة القسط − العمولة، وهو ما يُدفع للمفوض لاحقًا.
• حذف: يحذف القسط غير المحصّل. القسط المحصّل يجب إلغاء تحصيله أولًا.

تحصيل الأقساط

التحصيل متاح في عقد محفوظ: افتح العقد من إدارة التعاقدات أو اكتب رقمه في مربع بحث، أو استخدم شاشة اقساط مستحقة التحصيل.

1. حدد القسط (أو عدة أقساط) في الجدول، واضغط تحصيل.
2. اختر التاريخ والحساب (خزينة أو بنك).
3. للتحصيل بشيك فعّل حافظة شيكات؛ يُسجَّل شيك في حافظة الشيكات المدينة ببيانات البنك ورقم الشيك المكتوبة في سطر القسط، ويتابَع من الشيكات.
4. اضغط تحصيل. تتغير حالة القسط إلى «تم تحصيل»، ويظهر رقم القيد في عمود قيد وارد.

• الغاء تحصيل: يحذف قيد التحصيل (أو الشيك وقيوده) ويعيد القسط غير محصّل. غير متاح بعد السداد للمفوض، ولا لدفعة حجز منقولة من أمر حجز.
• القسط المحصّل لا يمكن تعديله أو حذفه.
• يُسجَّل التحصيل بسعر صرف العملة في يوم التحصيل.

السداد للمستثمر (المفوض)

بعد تحصيل القسط، ادفع للمفوض نصيبه:

1. حدد القسط المحصّل واضغط سداد للمستثمر.
2. اختر التاريخ والحساب الذي يُدفع منه، ثم اضغط دفع.
3. يُدفع مبلغ السداد (القسط بعد خصم العمولة)، ويظهر رقم القيد في عمود قيد صادر، ويمكنك طباعة إيصال.

الغاء سداد يحذف قيد السداد ويعيد القسط إلى «انتظار السداد». الأقساط المحصّلة ولم تُسدَّد بعد تظهر في اقساط مستحقة السداد.

الأثر المحاسبي

• زر قيد محاسبى في شريط العقد يعرض قيد العقد، وعمودا قيد وارد وقيد صادر يفتحان قيود التحصيل والسداد.
• تعديل العقد يعيد إنشاء قيده بالقيم الجديدة، وإلغاء قيد تكلفة ثم الحفظ يحذف قيد التكلفة.
• كل القيود مرتبطة بالمشروع، فتظهر في تقارير المشروعات.
• العقود المرحّلة من فترة مالية سابقة لا يُعاد إنشاء قيودها ولا يمكن حذفها.

«قيد تكلفة» يحتاج تكلفة مسجلة في بطاقة الوحدة، وإلا تظهر عفوا تكلفة الوحدة غير محددة.

إدارة التعاقدات والحجوزات

ادارة التعاقدات تعرض العقود، وادارة اوامر الحجز تعرض أوامر الحجز في شاشة مماثلة.

• الإحصاء: اجمالي عدد العقود، وعدد العقود نقدى وتقسيط. والتصفية بـالحاله الحاليه: الكل / نقدى / تقسيط.
• الأعمدة: رقم العقد، والمشروع، والوحدة، والعميل، والنوع، والقيمة، وعدد الأقساط المدفوعة وغير المدفوعة وقيمها، والتاريخ، والفرع، ورقم القيد، والعملة.
• البحث: بـالمشروع أو المالك أو العميل (يبحث من أول الاسم).
• نقر مزدوج على السطر لفتح العقد، وعلى عمود القيد لفتح القيد. في أوامر الحجز، اللون الأصفر يعني أن الأمر حُوِّل إلى عقد.
• جديد يفتح شاشة عقد أو أمر جديد، وطباعة تطبع القائمة.

للوصول إلى عقد برقمه، اكتب الرقم في مربع بحث داخل شاشة العقد نفسها بدلًا من البحث برقم العقد في القائمة.

الأقساط المستحقة

اقساط مستحقة التحصيل

تعرض الأقساط غير المحصّلة المتأخرة والمستحقة خلال عدد الايام القادمة (30 يومًا افتراضيًا). عمود عدد الايام يبيّن الأيام المتبقية حتى الاستحقاق، والقيمة السالبة تعني تأخرًا. في الأسفل عدد الأقساط والقيمة.

• البحث: بـرقم العقد أو المشروع أو العميل أو المفوض.
• تحصيل: حدد قسطًا واحدًا، واختر التاريخ والحساب، ثم تحصيل. القيود هي نفس قيود التحصيل من العقد، ويمكنك طباعة إيصال.
• SMS: يفتح ارسال SMS بهاتف العميل، فتختار عنوان الرسالة من الرسائل المحفوظة وترسلها.
• نقر مزدوج يفتح العقد، وطباعة تطبع القائمة.

عند اختيار قسط يصبح تاريخ التحصيل تلقائيًا هو تاريخ استحقاقه. غيّره إلى تاريخ الاستلام الفعلي قبل الضغط على تحصيل. والتحصيل بشيك متاح من شاشة العقد فقط.

اقساط مستحقة السداد للمستثمرين

تعرض الأقساط التي حُصّلت من العملاء ولم تُسدَّد للمفوض بعد، مع قيمة التحصيل وقيمة السداد وتاريخ التحصيل. انقر نقرًا مزدوجًا لفتح العقد والسداد منه.

التقارير

في تقارير الفلاتر، فعّل خانة الفلتر لتحديد قيمته، ثم اضغط زر العرض (أيقونة البحث)، وزر الطباعة لطباعة النتيجة.

في تقرير اجمالى مشروعات، فلتر الفترة يختار المشاريع حسب تاريخ بدايتها وليس تاريخ الحركات. وتكون أرقامه دقيقة عندما يكون لكل مشروع حسابات خاصة به غير مشتركة مع مشاريع أخرى.

الأزرار والاختصارات

الرسائل الشائعة

أسئلة شائعة